Anlaşmalı Boşanma Kapsamında Kiracılık Sıfatı Olmayan Eşin Kullanımına
Bırakılan Taşınmaza İlişkin Kira Sözleşmesinin Akıbeti
1. Giriş
Kira müessesesi, bir malın belirli bir bedel karşılığında kullandırılması, o maldan
yararlandırılması, bir işin görülmesi ve belirli bir sonucunun ortaya çıkarılması için
düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi aynı zamanda, mülkiyeti edinmek istemeyen kişiler
için o mülkiyetin geçici süreyle kullanımının önünü açarak ekonomik hayatın bel
kemiğini oluşturmaktadır. Mevzuatta kiracılar için aile konutlarına, diğer konutlara
kıyasla bir takım farklı yükümlülükler yüklenmiştir. Bu husus borçlar hukuku ve
medeni hukuk ışığında işbu yazımızda anlaşmalı boşanma kapsamında kiracılık sıfatı
olmayan eşin kullanımına bırakılan taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin akıbeti
üzerinden işlenecektir.
2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Bir malın kullanım hakkının devredildiği kira sözleşmesi 6098 sayılı ve 11.1.2011
tarihli Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır;
TBK MADDE 299
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte
ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan
kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin unsurları eşya, kullanımın veya yararlanmanın kiracıya
bırakılması ve kira bedelidir. Bu sözleşme tipi iki tarafa karşılıklı borç yükleme
suretiyle tarafları sürekli borç ilişkisine sokar. Kural olarak şekle tabi değildir, hatta
konut ve çatılı işyerleri için dahi zorunluluk bulunmamaktadır. Özellikle taşınmazı
kiracı tarafından kullandığını bilmesine rağmen kiraya verenin buna itiraz etmemesi
ve kira bedellerini alması taraflar arasında zımnen bir kira sözleşmesinin kurulmasına
yol açabilir. 1 Bunun yanında şarta bağlanmaları da mümkündür.
Günümüzde, muhtemel ihtilaflarda tarafların haklarının en etkin şekilde
korunabilmesi için taşınmaz kira sözleşmelerinin zorunluluk olmasa dahi yazılı
şekilde yapılmasının daha güvenli olduğu yaygın bir görüştür. Kiralanan taşınmazın
adresi, tarafların iletişim bilgileri, mülkün cinsi, sözleşmenin başlangıcı ve bitişi gibi
bilgiler ile kiralanan taşınmaz içerisinde yer alan demirbaş bilgilerinin tarafların ıslak
imzaları ile kararlaştırılması, ihtiyaç halinde kullanılabilecek deliller oluşturarak
tarafların kira sözleşmesinden doğan haklarını etkin kullanmaları ve borçlarını yerine
getirmeleri için etkin bir motivasyon oluşturur.
1M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, 2014
3. Aile Konutunun Hukuki Niteliği
Aile konutu müessesesi 4721 sayılı ve 22.11.2001 tarihli Türk Medeni Kanunu
(“TMK”) Madde 194’te düzenlenmiştir.
TMK MADDE 194
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini
feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları
sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza
verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne
konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan
eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan
eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre
yön verdiği bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir malvarlığıyla ilgili olarak
eşlerin tek başlarına hukukî işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını
etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili kira sözleşmesinin feshini, bu
konutun başkalarına devrini ya da konut üzerindeki hakları ve buna benzer diğer
hukukî işlemlerle tamamen ya da kısmen sınırlanmasını diğer eşin rızasına
bağlamıştır. Eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukukî işlemlerde eşlerin serbestliği ilkesine
istisna getirmiş ve böylece, aile konutu ile ilgili bazı hukukî işlemlerin diğer eşin
rızasına bağlı olduğu kabul edilmiştir.
a.
Aile Konutu Şerhi
Diğer eşin kanunun kendisine tanımış olduğu rıza verme yetkisini haklı sebep
olmaksızın eşinden esirgemesi, bu yolla hakkını kötüye kullanması mümkündür.
Bunun önlenmesi için de maddenin birinci fıkrasında böyle bir rızaya ihtiyaç duyan
eşe hâkime başvurma yetkisi tanınmıştır.
2014/4 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 11.06.2014 Tarihli ve 2014/4 (1756)
Sayılı Genelgesi uyarınca Tapu Sicili Tüzüğünün “Tasarruf hakkını yasaklayan şerhler için
aranacak belgeler” başlıklı 49’uncu maddesine göre; aile konutu şerhi için merkezi nüfus
idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile
medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği aranır. Ayrıca, aile konutu şerhi işlenmesi
gereken taşınmazın tapu sicilindeki ada/parsel bilgileri ile MERNİS üzerinden alınan
yerleşim yeri verilerinin çakıştırılması gerektiği zaman belediye, muhtarlık, kadastro
müdürlüğü, apartman yönetimi, LİHKAB 2vb. kurumlardan bu konuda durumu
kanıtlayıcı nitelikte belge alınması gerekmektedir.
Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin talebi ile işlenmiş ise, malik olan eşe işlemin
sonucundan bildirimde bulunulur. Tarafların boşanma sürecini başlatmış olmaları
aile konutunun vasfını engellemeyecektir.
4. Boşanma Sonrasında Aile Konutunun Akıbeti
a.
Aile Konutunun Eşlerden Birinin Mülkiyeti Olması Halinde
TMK MADDE 254
Evliliğin iptal veya boşanma kararıyla sona erdirilmesi hâlinde, ailenin ortak
kullanımına özgülenmiş ve eşler arasında eşit olarak paylaşma konusu olan konutta
kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya hangisinin devam edeceği konusunda eşler
anlaşabilirler. Konutta kalma hakkını elde eden eş, bu hakkın tapu kütüğüne şerh
edilmesini isteyebilir.
Maddeyle, evliliğin iptal veya boşanma kararıyla sona erdirilmesi üzerine, kanunen
paylaşmaya tâbi olan ve ailenin ortak kullanımına özgülenmiş olan konut ve ev
eşyasının paylaşmadan sonra nasıl kullanılacağı düzenlenmektedir. Bu hüküm
konutun mülkiyetinin eşlerden birine ait olması durumunda uygulama alanı
bulacaktır.
Eşlerin aile konutunda kimin kalmaya ve ev eşyasını kimin kullanmaya devam edeceği
konusunda anlaşamamaları hâlinde, hakkaniyet gerektiriyorsa hâkim, olayın
özelliklerini, eşlerin ekonomik ve sosyal durumlarını ve varsa çocukların menfaatlerini
göz önünde bulundurarak bu hakka hangisinin sahip olacağına iptal veya boşanma
kararıyla birlikte re’sen karar verir; bu kararında kalma ve kullanma süresini
belirleyerek tapu kütüğüne şerhi için tapu memurluğuna bildirir.
Hâkim aksine karar vermedikçe hak, belirlenen sürenin bitiminde kendiliğinden sona
erer. Ancak, bu süre sona ermeden yararlanan tarafın durumunda değişiklik olması
hâlinde, diğer taraf hâkimden, kararın gözden geçirilmesini isteyebilir.
Ayrıca, konutta kalma hakkını elde eden eşin bu hakkının tapu kütüğüne şerh
edileceği belirtilmekte, diğer eşin bu konutu satış suretiyle el değiştirerek diğer eşin
bu yararlanmasını ortadan kaldırması engellenmektedir. Bu şerh süreli olarak
verilecek ve sürenin sonunda kendiliğinden sona erecektir. Ancak, şerh süresinin sona
ermesinden önce de konutta kalma ve ev eşyasını kullanma hakkı bulunan eşin
durumunda değişiklik olması halinde diğer taraf hâkimden durumun değiştirilmesini
isteyebilecektir.
2Lisanslı Harita Kadastro Bürosu
b.
Aile Konutunun Kiralanması Halinde
TMK MADDE 254
Eşler konutta kira ile oturuyorlarsa hâkim, gerektiğinde konutta kiracı sıfatı taşımayan
eşin kalmasına karar verebilir. Bu durumda, kiralayanın sözleşmeden doğan haklarını
güvenceye almak için gerekli düzenleme yapılmasına iptal veya boşanma kararıyla
birlikte re’sen karar verilir.
Maddenin son fıkrası ile eşlerin birlikte yaşadıkları konutun kiralık olması hâlinde,
hâkimin, kiracı sıfatına sahip olmayan eşe kullanım hakkını verebileceği ve kira
sözleşmesini bu yönde değiştirebileceği kabul edilmiştir. Burada kira sözleşmesinin
taraflarında hâkim kararıyla değişiklik söz konusu olacaktır. Madde, bu durumda
hâkimin, iptal veya boşanma kararıyla birlikte re’sen, kiralayanın sözleşmeden doğan
haklarını güvence altına alabilme yetkisini de hükme bağlamıştır. Örneğin hâkim,
kiracı tarafından verilen güvencelerin yerine, yeni eşin kiracılık sıfatının başlaması
üzerine güvencenin bu eş tarafından verilmesine karar verebilir.3
5. Sonuç
Boşanma durumunda, kiracı olmayan eşin kullanımına bırakılan taşınmaza ilişkin kira
sözleşmesinin akıbeti, borçlar ve medeni hukuk perspektifinde önemli bir hukuki
meseledir. Türk Medeni Kanunu hükümlerince hâkim, kira sözleşmesinin ve aile
konutunun hukuki niteliğini ayrıntılı olarak ele alarak, boşanma sonrasında
taşınmazın kaderini belirlemek için yetkilendirilmiştir. Kira sözleşmesinin taraflarına
yüklediği karşılıklı yükümlülükler ve aile konutunun özel durumu, eşlerin haklarını
koruma amacı güden yasal düzenlemelerle desteklenmiştir. İşbu yazımızda boşanma
sonrası aile konutunun eşlerden birinin mülkiyetinde olması veya kiralanması
durumlarında hakların nasıl korunacağı ve düzenleneceği incelenmiştir. Sonuç olarak,
yasal mevzuat, eşlerin ve çocukların menfaatlerini gözeterek, kira sözleşmelerinin ve
aile konutunun devamlılığını sağlamak için çeşitli hukuki mekanizmalar sunmaktadır.
3Türk Medeni Kanunu Gerekçesi
İnançlı İşlem Yoluyla Mülkiyetin Devri ve Zamanaşımı
1. Genel Olarak İnançlı İşlemler
İnançlı işlemlerin konusunu, bir kimsenin (inanan) başka bir kimseye (inanılan) bir
hakkı yalnız belirli bir amaçla kullanması ve talep halinde aralarındaki inanç
anlaşmasına göre tekrar kendisine devretmesi koşuluyla temliki oluşturmaktadır.
Öğretide inançlı işlem, “İnananın, bir borca teminat teşkil etmek veya idare olunmak
üzere malvarlığına dahil bir şey ya da hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki hukuki
işlemlerden daha güçlü bir hukuki durum yaratmak maksadıyla inanılana kazandıran
sonra da tekrar devretme yükümlülüğü içeren işlem.” olarak tanımlanmaktadır.4
İnançlı işlemlerin dayanağını, taraflar arasında yapılan bir inanç anlaşması
oluşturmakta ve işbu anlaşma sadece tasarruf işlemlerine yönelik olarak
oluşturulabilmektedir. Dolayısıyla inançlı işlemler; inanç anlaşması ve tasarruf işlemi
olmak üzere iki temel unsurdan meydana gelmektedir.
Türk hukukunda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve yasal mevzuatta inançlı
işleme özgü bir hüküm bulunmamasına rağmen; bu işlemin nitelik ve hukuki
sonuçları yargı kararları ve öğretinin yorumları ışığında şekillenmiştir. Bu noktada
inançlı işlemler, TBK’nın 26. maddesinde yer alan ve tarafların, bir sözleşmenin
içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebileceğini öngören
“sözleşme özgürlüğü ilkesi” nin bir sonucu olarak görülmektedir. Uygulamada bu
tip hukuki işlemlerle en çok karşılaşılan durumlar; mülkiyetin devri, alacağın devri
ve ciro gibi tasarruf işlemleridir.5
İşbu yazımızda, inançlı işleme dayalı olarak yapılan tasarruf işlemlerinden biri olan
mülkiyetin devrinin unsurları ve hukuki sonuçları ele alınmaktadır.
2. İnançlı İşlem Yoluyla Mülkiyetin Devri
Öğretide, inançlı işlemlerin saf inançlı işlemler ve karma inançlı işlemler olmak üzere ikiye
ayrıldığı ifade edilmektedir. Buna göre saf inançlı işlemler, yönetim veya iş görme
amacıyla inanılanın yararına yapılan işlemleri; karma inançlı işlemler ise bir taşınır
veya taşınmaz malın mülkiyetinin bir alacağa güvence sağlamak üzere devrini
kapsamaktadır. Bahse konu teminat amacıyla devirlerde alacaklı (inanılan) teminat
konusu malı teminat amacı dışında kullanmama, borç ifa edildiği takdirde de bunu
4Ergun Özsunay, İnançlı Muameleler, s.1
5Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, s. 230
devredene (inanana) geri verme borcu altına girmektedir. Saf inançlı işlemlerde inanç
sözleşmesinin sui generis nitelikte olduğu ve bu sözleşmeye, vekalete ilişkin TBK
hükümlerinin kıyasen uygulanabileceği öğretide kabul edilmektedir. Karma inançlı
işlemlerde ise ön plana çıkan unsur inanılanın menfaati ön plana çıktığından,
öğretideki çoğunluk görüşe göre, inanç sözleşmesine vekalet hükümleri kıyasen de
olsa ancak sınırlı bir biçimde uygulanabilecek, bunun yanında rehin sözleşmesine
ilişkin hükümler kıyasen uygulanabilecektir.6
Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetinin hukuki
işlemle kazanılmasını düzenleyen 706. maddesi uyarınca, “Taşınmaz mülkiyetinin
devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına
bağlıdır.” İlgili hükümdeki resmi şekil şartının sağlanabilmesi için 2644 sayılı Tapu
Kanunu’nun 26. maddesi gereğince, inanç sözleşmesinin tapu müdürlüğünde
düzenlenmesi gerekmektedir. Ancak teorideki bu zorunluluk uygulamada karşılık
görmediğinden, yetkili tapu müdürlüklerinin inanç sözleşmesine dayalı işlem
yapmaktan kaçınma eğiliminde olduğu gözlemlenmektedir.
ve
Öğretide, bu eğilimin temel sebebinin 17.08.2013 tarihli Resmî Gazete ’de yayımlanan
Tapu Sicili Tüzüğü’nün tapu tescil isteminin tescilinin bozucu veya hükümsüz kılıcı
kayıt
şarta
bağlanamayacağına
ilişkin
hükmünden kaynaklandığı
düşünülmektedir. Fakat tapu müdürlüklerinin eğiliminin aksine, taşınmazın
mülkiyetinin adına tescil edilmiş olduğu inanılanın, alacağı ödenince taşınmazı geri
verme konusunda sadece bir borç altına girmiş olması, tescili bozucu veya hükümsüz
kılıcı bir kayıt veya şart sayılmamaktadır. Borç ödendiğinde, mülkiyet kendiliğinden
inanana geri dönmemekte ve mülkiyetin tekrar inanana geçebilmesi için ya onun
adına yeni bir tescil yapılması ya da inananın TMK’nın “Tescili isteme hakkı” başlıklı
716. maddesinde düzenlenen tescile zorlama davası nihayetinde mülkiyetin inanana
geçtiğine hükmedilmiş olması gerekmektedir.7
İnançlı işlemler kaynaklı hukuki uyuşmazlıkların çözümünde inanç anlaşmasının
ispatı hususu da önem arz etmektedir. Bu konuda verilen ilke kararlardan olan,
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 14.07.2010 tarih ve 2010/394 E., 2010/395 K. sayılı
kararında, “Öncelikle belirtmek gerekir ki, inanç sözleşmesinin yazılı olması koşulu geçerlilik
şartı olmayıp bir kanıtlama aracı olduğu, öğretide ve uygulamada oybirliğine yakın bir
çoğunlukla kabul edilmektedir. Kazandırıcı işlem resmi şekilde yapılsa dahi inanç sözleşmesinin
resmi şekilde yapılması gerekli olmayıp sadece yazılı yapılması zorunlu ve yeterlidir. Nitekim
bu husus, 05.02.1947 tarih 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da açıkça belirtilmiştir.
6Haluk Tandoğan, Özel Borç İlişkileri II, s. 545
7Lale Sirmen, Eşya Hukuku, s.361
(…) İnançlı işlemi doğrudan düzenleyen bir kanun hükmü bulunmadığından, ispatı hakkında
da kanunlarımızda bir hüküm yer almış değildir. İnançlı işlemin ana unsurları, inanç
sözleşmesi ve kazandırıcı işlem (hakkın devri işlemi) nasıl özel bir şekle bağlı değilse, inançlı
işlemin ispatında da kural olarak özel bir biçim koşulunun aranmaması, inançlı
işlemin ispatında genel hükümlerin uygulanması gerekir. (…) dava değeri (inançlı
işlemin konusu) Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 288.maddesinde öngörülen miktarı
geçmediği sürece, inançlı işlem, tanık dahil her türlü delil ile ispat edilebilir. (…)
Esasen, yazılı şeklin, kanıtlama aracı olduğu ilkesinden hareketle uygulamada, yine
ispat vasıtası olarak yemin ( HUMK.m.337), ikrar ve kabul, tarafı bağlayıcı kabul
edilmiş davanın (iddianın) kanıtlanabileceği sonucuna varılmıştır. Uygulama
bununla da yetinmemiş, yazılı delil başlangıcı sayılabilecek belge ve vakıaların
tamamlayıcı
kanıtlarla
(HUMK.m.292),
inanç
sözleşmesinin
varlığını
kanıtlayabileceğini kabul etmiştir.” ifadelerine yer verilmiş ve inanç
sözleşmesinin yazılı olması koşulunun bir geçerlilik şartı olmadığı, yalnızca ispat
şartı olduğu kararlaştırılmıştır.
Bu kapsamda, kazandırıcı işlemin resmi şekilde yapılması gerekse dahi, inanç
sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekli olmayıp sadece yazılı yapılması
yeterli ve aynı zamanda zorunlu bulunmaktadır. Diğer bir deyişle, inanç sözleşmesi,
tarafların borç altına girdiğine dair imzasının bulunduğu yazılı bir belge ile ispat
edilebilecektir.
Yukarıda izah edilen hususlara ek olarak uygulamada, bir yazılı delil bulunmasa bile
yanlar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber
bunun vukuuna delalet edecek karşı taraf elinden çıkmış yazılı delil başlangıcı
niteliğinde bir belgenin bulunmasının, inanç sözleşmesinin “tanık” dahil olmak
üzere her türlü delil ile kanıtlanabileceğinin kabul edildiğine Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu’nun 28.12.2005 tarihli, 2005/677 E. ve 2005/774 K. sayılı kararıyla
hükmedilmiştir.
3. Hukuki Sonuçları
İnançlı işlem yoluyla mülkiyetin devri işlemlerinin en temel hukuki sonucu, inanılanın
inanç sözleşmesine konu malın maliki sıfatını kazanmasıdır. Bahse konu devir işlemi
sonrası inanılan, mülkiyet hakkının kendisini tanıdığı yetkileri kullanabilecektir.
Devre konu inanç sözleşmesi ile malın kullanımı veya tasarrufu hakkında inanılan için
kısıtlayıcı hükümler getirilebilecek olsa da malikin bu hükümlere rağmen yapacağı
tasarruf işlemleri geçerli sayılacaktır. Bu durumda yeni malikin inanç sözleşmesini
ihlal eden davranışları yalnızca inanç sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerine
aykırılık teşkil edecek fakat yaptığı tasarruf işlemleri geçerliliğini yitirmeyecektir.8
Uygulamada sıklıkla taşınmaz devrine konu edilen inanç sözleşmelerinin, üçüncü
kişileri için bağlayıcılığı bulunmayacağı açıktır. Şöyle ki; bu durumda üçüncü kişi
sözleşmeye konu taşınmazın mülkiyetini inanılandan kazanmış olacağından, inanan
sözleşmeye dayalı haklarını üçüncü kişiye karşı ileri süremeyecektir.
4. Zamanaşımı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca; inançlı işlemlerin ana unsuru olan inanç
sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden,
TBK’nın Kanun’da aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacağın on yıllık
zamanaşımına tabi olduğunu düzenleyen 146. maddesi gereğince inanç
sözleşmesinden kaynaklanan davaların da on yıllık zamanaşımına tabi olduğu
kabul edilmektedir. Zamanaşımına ilişkin sürenin başlangıcı hususunda ise; TBK’nın
genel zamanaşımı başlangıcını düzenleyen 149. maddesi uyarınca, zamanaşımının
alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlayacağına ve zamanaşımının istenebilir hale
geldiği, başka bir deyişle iddiada bulunanın ferağ umudunu yitirdiği tarihten itibaren işlemeye
başlayacağına hükmedilmiştir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 01.11.2022 tarihli,
2021/1725 E. ve 2022/6474 K. sayılı kararı)
5. Sonuç
Kişilerin birbirine güvenini temel alan inançlı işlemler, uygulamada sıklıkla
mülkiyetin devri işlemlerine dayanak oluşturabilmektedir. Yargıtay’ın yerleşik
içtihatları gereğince, inanç işlemlerine yönelik olarak resmi şekil şartının kabulü
halinde, inançlı işleme dayalı devirlerin uygulanabilirliği ortadan kalkacağından,
tarafların inanç sözleşmesini yazılı olarak ispat etmesi halinde sözleşmenin geçerli
olacağı kabul edilmektedir. Bu kabulün önemli bir sonucu olarak; inanç sözleşmesini
Yargıtay’ın hükmettiği biçimde yazılı olarak iptal eden taraf, tapuda tescil talebiyle
dava ikame edebilecektir.
Konuyu etraflıca değerlendirdiğimiz bu yazımızın ilgililere faydalı olmasını dileriz.
8Süleyman Yılmaz, Hamdi Pınar, İnançlı İşlemlerin Muvazaalı İşlemlerle Karşılaştırılması Üzerine Bir
Değerlendirme, s.13
Kiraya Verenin Hapis Hakkı
1. Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kiraya verenin kira alacağına ilişkin özel
olarak düzenlenen hapis hakkı, kiracının borcunu ödememesi durumunda kiralanan
taşınmazda bulunan ve kiracıya ait olan mallara el koyma hakkını ifade etmektedir.
Kiraya verene sağlanan bu hak, kiraya veren alacağını güvence altına almak ve tahsil
edebilmek amacıyla önemli bir araçtır. İşbu yazımızda, kiraya verenin hapis hakkının
şartlarını mevzuat ve öğreti görüşleri kapsamında değerlendirmekteyiz.
2. Kanuni Bir Rehin Hakkı Olan Hapis Hakkı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) taşınır rehinine ilişkin 950.
maddesinde alacaklının, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı
veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile
bağlantısı
bulunması
hâlinde,
borç ödeninceye kadar hapsedebileceği
düzenlenmektedir. İşbu düzenlemenin özel bir görünümü olarak TBK’da kiraya
verenin kira ilişkisinden doğan alacaklarının teminatı olmak üzere kiraya verene hapis
hakkı tanınmıştır.
Kiraya verenin hapis hakkı, TBK’nın 336. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
TBK m. 336’ya göre taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte
olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve
kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis
hakkına sahiptir. Bu düzenlemeye göre, kiracı tarafından ödenmeyen kira borçları ve
yan giderler için kiraya verenin, kiralanan taşınmazda bulunan kiracıya ait taşınır
mallar üzerinde kanuni bir rehin hakkı olan hapis hakkı bulunmaktadır. Bu hak,
kiralayanın alacağını güvence altına almak için önemli bir araçtır ve kiraya verenin,
kiracının ödeme yapmaması durumunda başvurabileceği hukuki bir çare olarak öne
çıkmaktadır.
Taşınmaza ilişkin kiralarda, kiraya verene kira alacağının temini bakımından kiracının
kiraya konu taşınmazındaki birtakım eşyaları üzerinde hapis hakkı tanınmakla
birlikte kiraya veren işbu hapis hakkını TBK m. 336/3 uyarınca kiracının haczi kabil
malları üzerinde kullanabilecektir.
Buna göre TBK’daki düzenleme ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 82.
maddesinde sayılan haczi caiz olmayan mallar birlikte değerlendirildiğinde kiraya
verenin hapis hakkının ancak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya
kullanılmasına yarayan taşınırlar ve ayrıca TBK m. 336/3’e göre kiracının haczi kabil
malları üzerinde kullanılabileceği belirtilerek kiraya verenin hapis hakkının
sınırlarının oldukça dar çizildiği sonucuna varılabilecektir. Dolayısıyla, kiralananın
döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlardan haczi kabil olmayanlar da
kiraya verenin hapis hakkı kapsamında değerlendirilemeyecektir.
3. Alt Kiracılıkta Hapis Hakkı
TBK’nın 336. maddesinin 2. fıkrasında kiraya verenin hapis hakkının alt kiracının asıl
kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı
nitelikteki taşınırları da kapsayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, kiraya verenin
hapis hakkı, alt kiracının kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya
kullanılmasına yarayan ve haczi kabil taşınırlarına da uygulanabilmektedir.
4. Üçüncü Kişilere Ait Olan Eşya Üzerinde Hapis Hakkı
TBK’nın 337.maddesine göre, üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını
bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde
malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis
hakkından önce gelmektedir.
Buna göre, kiraya veren iyiniyetli olması şartıyla kiracının zilyetliğindeki üçüncü
kişilere ait eşyalar üzerinde de hapis hakkını kullanabilecektir. Böylece, eşyanın
kendisine ait olduğunu iddia eden üçüncü kişi eşyanın kendisine ait olduğunu ve bu
eşya üzerinde hapis hakkı tesis edilirken kiraya verenin iyiniyetli olmadığını ispatla
yükümlü olacaktır. Ancak, kiracının zilyetliğindeki çalınmış, kaybolmuş veya başka
bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerinde kiraya veren
iyiniyetli olsa dahi hapis hakkını kullanamayacaktır.
Ayrıca, kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının
mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi
en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını
kaybedecektir.
5. Hapis Hakkının Kullanılması
TBK’daki kiraya verene tanınan hapis hakkının nasıl kullanılacağı ise İİK’nın 270. ve
devamı maddelerinde düzenlenmektedir. Buna göre, kiraya veren evvelce yapılması
lazım gelen icrai takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten
muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilecektir. Gecikmesinde tehlike varsa
zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilecektir. İcra dairesi üzerinde
hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yaparak rehinleri paraya çevirme yoluyla
takip talebinde bulunması için kiraya verene on beş günü geçmemek üzere münasip
bir mühlet verecektir. Buna göre, kiraya veren hapis hakkını kullanmak istediğinde,
öncelikle icra müdürlüğüne başvurarak kiralananda bulunan eşyaların defterinin
tutulmasını sağlayacaktır. Daha sonra kiraya veren İİK’da kendisine tanınan en fazla
15 günlük süre zarfında İİK’nın 145. ve devamı maddelerinde düzenlenen rehinin
paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatacaktır. İcra takibinin başlatılmaması
halinde kiraya veren, hapis hakkını kaybedecektir.
TBK’nın 338. maddesine göre, kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları
başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına
almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün
kararıyla alıkoyabilecektir.
İİK’nın kaçırılan eşyayı takip hakkını düzenleyen 271. maddesiyle paralel olarak
TBK’nın 338. maddesinin 2.fıkrasına göre ise, alıkoyma kararının konusu olan eşya,
gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk
gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilecektir.
6. Hapis Hakkının Sona Ermesi
Kiraya verenin hapis hakkını kullanması, kiracının borcunu ödeme yükümlülüğünü
ortadan kaldırmayacaktır. Aksine, bu hak kiracının borcunu ödemesi için bir baskı
unsuru olarak kullanılmaktadır. Kiracı borcunu ödediğinde, kira alacağı ibra
edildiğinde veya alacağın zamanaşımına uğraması halinde kiraya verenin hapis hakkı
sona ermekte ve el konulan mallar iade edilmektedir. Eğer borç ödenmezse, kiraya
veren yukarıda belirtildiği şekilde rehinin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi
başlatarak alacağını tahsil edebilecektir.
7. Sonuç
Kiraya verenin hapis hakkı, kiracının borcunu ödememesi durumunda kiraya verenin
alacağını güvence altına almak için önemli bir hukuki araçtır. TBK’da özel olarak
düzenlenen bu kanuni rehin hakkı, kiraya veren ve kiracı arasındaki dengede kiraya
veren lehine bir güvence sağlamaktadır. Ancak, bu hakkın kullanımı belirli şartlara
bağlı olup kötüye kullanımının önlenmesi için yasal çerçevede dikkatle uygulanması
gerekmektedir. Kiraya verenin hapis hakkının ancak işlemiş bir yıllık ve işlemekte
olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere kiralananda bulunan ve
kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar ve ayrıca kiracının
haczi kabil malları üzerinde kullanılabileceği unutulmamalıdır. TBK ve İİK hükümleri
birlikte değerlendirilerek kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan alacağının tahsili
amacıyla hapis hakkının hukuka uygun bir şekilde kullanılması sağlanmalıdır.
Konuyu etraflıca değerlendirdiğimiz işbu yazımızın ilgililere faydalı olmasını dileriz.