Taşınmaz Satın Alınması Yoluyla Vatandaşlık Kazanımı
1. Giriş
Günümüzde ekonomik konjonktüründe yabancıların ülkemize olan ilgisi artmış, aynı
zamanda yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmaları oldukça cazip hale gelmiştir.
İşbu yazımızda Türk vatandaşlığının sonradan kazanılmasının bir türü olan yatırım
yoluyla vatandaşlık kazanılmasının hukuki şartlarını ve sürecini mevzuat
çerçevesinde değerlendirmekteyiz.
2. Türk Vatandaşlığının İstisnai Hallerde Sonradan Kazanılması
Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin esaslar, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı
Kanunu’nda (“Kanun”) düzenlenmiştir. Kanun uyarınca belirli şartların sağlanması
halinde Türk vatandaşlığının sonradan kazanılması mümkündür. Türk
vatandaşlığının istisnai olarak kazanıldığı haller, Kanun’un 12. maddesinde
düzenlenmiştir. Bu maddeye göre milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel
teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen
yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilmektedirler:
a) Türkiye’ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif,
kültürel, sanatsal alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen ve ilgili
bakanlıklarca haklarında gerekçeli teklifte bulunulan kişiler.
b) 4/4/2013 tarihli ve 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun
31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz
Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan
veya bağımlı yabancı çocuğu.
c) Vatandaşlığa alınması zaruri görülen kişiler.
d) Göçmen olarak kabul edilen kişiler.
3. Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması
Kanun’un 12. maddesinin birinci fıkrasının b bendine göre, 6458 sayılı Yabancılar ve
Uluslararası Koruma Kanununun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca
ikamet izni alanlar millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir
hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını
kazanabilmektedirler.
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunun 31. maddesinin birinci
fıkrasının (j) bendinde ise ’Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca
belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi, kendisinin
ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğuna kısa dönem ikamet izninin
verilebileceği düzenlenmektedir.
Buna göre, Türk vatandaşlığının sonradan kazanılabileceği hallerden biri de Türk
Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in (“Yönetmelik”) 20.
maddesinde belirlenen yatırımların gerçekleştirilmiş olmasıdır. Dolayısıyla
Yönetmelik’te belirlenen yatırımları gerçekleştiren yabancıların, Cumhurbaşkanı
kararı ile Türk vatandaşlığını kazanması söz konusu olabilmektedir. Ancak önemle
ifade etmek gerekir ki, yatırımların gerçekleştirilmiş olması doğrudan vatandaşlığın
kazanılacağı anlamına da gelmemektedir. Zira vatandaşlığın kazanılmasında idarenin
egemenlik hakkından kaynaklanan takdir yetkisi bulunulmakta olup millî güvenlik ve
kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek hali bulunan kişilerin talepleri idarece
reddedilebilmektedir.
Buna göre, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi için üç temel şartın
sağlanması gerekmektedir. Bunlar;
i) Yönetmelik’te belirlenen yatırımların gerçekleştirilmesi,
ii) 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu madde 31/1(j) uyarınca
kısa dönem ikamet izni alınması,
iii) Vatandaşlık için ilgili kuruma başvuru yapılmasıdır.
Her üç şartı birlikte yerine getiren kişilerin Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşı
olmaları mümkündür.
A) 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu madde 31/1(j)
uyarınca kısa dönem ikamet izni alınması
Kısa dönem ikamet izninin şartları ise 32. maddesinde düzenlenmekte olup kısa
dönem ikamet izinlerinin verilmesinde aşağıdaki şartların aranacağı belirtilmektedir:
a) 31. maddenin birinci fıkrasında sayılan gerekçelerden biri veya birkaçını ileri
sürerek talepte bulunmak ve bu talebiyle ilgili bilgi ve belgeleri ibraz etmek,
b) 7. madde kapsamına girmemek (Türkiye’ye girişlerine izin verilmeyecek
yabancılardan olmamak)
c) Genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun barınma şartlarına sahip olmak
ç) İstenilmesi hâlinde, vatandaşı olduğu veya yasal olarak ikamet ettiği ülkenin
yetkili makamları tarafından düzenlenmiş adli sicil kaydını gösteren belgeyi sunmak
d) Türkiye’de kalacağı adres bilgilerini vermek.
Gerekli belgeler ise şunlardır:
1. İkamet İzni Başvuru Formu (Yabancı ve/veya yasal temsilcisi tarafından
imzalanmalıdır.)
2. Pasaport veya pasaport yerine geçen belgenin fotokopisi (Kimlik bilgileri ve
fotoğrafın bulunduğu sayfa ile giriş-çıkış ve vize bilgilerini gösterir işlem gören
sayfalar) (Belgenin aslı randevu gününde yanınızda bulunmalıdır.)
3. Dört (4) adet biyometrik fotoğraf (Son 6 ay içinde çekilmiş, fonu beyaz ve biyometrik
olmalıdır.)
4. Kalınacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduğuna dair
beyan (Başvuru Formunda beyan edilir. İdare başvurandan destekleyici belge isteyebilir.)
5. İkamet harcı ve kart bedelinin ödendiğini gösterir belgeler/makbuzlar
6. Geçerli sağlık sigortası (Sigorta süresi, istenilen ikamet izni süresini kapsamalıdır.)
7. Adres kayıt sistemine kayıtlı olunduğunu gösteren belge, (Kısa dönem ikamet
iznine başvuran yabancı, adres kayıt sistemine kayıtlı ise bu belgeyi ibraz edecektir. Adres kayıt
sistemine kayıtlı değilse bu belgeyi ibraz etmek zorunda değildir. Ancak bu durumda ikamet
izni alındıktan sonra en geç 20 iş günü içerisinde adres kayıt sistemine kayıt yaptırılması
zorunludur.)
8. Konutun şahsa ait olduğunu gösterir resmi, e-imzalı/imzalı ve
mühürlü/kaşeli belge (tapu senedi) fotokopisi (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası
Koruma Kanununun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendini uyarınca ikamet izni
başvurusunda bulunanlar için aranır.)
B) Yönetmelik’te belirlenen yatırımların gerçekleştirilmesi
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in “Türk
vatandaşlığının istisnai olarak kazanılması, başvuru için gerekli belgeler ve yapılacak
işlemler“ başlıklı 20. maddesine göre,
a) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye
yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilen, (Sabit Sermaye
Yatırımı)
b) En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat
mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı
taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı
veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya
karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve
terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş
sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen, (Gayrimenkul Yatırımı)
c) En az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik
Bakanlığınca tespit edilen, (İstihdam Oluşturma)
ç) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında mevduatı üç yıl
tutma şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı Bankacılık Düzenleme
ve Denetleme Kurumunca tespit edilen, (Banka Hesabına Yatırım)
d) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında Devlet
borçlanma araçlarını üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Hazine ve Maliye Bakanlığınca
tespit edilen, (Devlet Borçlanma Araçlarına Yatırım)
e) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul
yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç
yıl elinde tutma şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilen, (Fon
Yatırımı)
f) En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında katkı payını,
kapsamı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından
belirlenen fonlarda tutma ve üç yıl sistemde kalma şartıyla bireysel emeklilik sistemine
yatırdığı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit
edilen, (Bireysel Emeklilik Sigortası Yatırımı)
yabancılar ile bunların yabancı eşi, yatırım yapanın ve eşinin ergin olmayan veya
bağımlı yabancı çocuğu Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını
kazanabilmektedirler.
4. Taşınmaz Satın Alınması Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması
Buna göre, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi için
öncelikle, uygun bir taşınmaz bulunarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
tarafından belirlenen değerleme uzmanları tarafından yapılan değerlendirmeler
sonucunda taşınmazın değeri konusunda bir değerleme raporu alınmalıdır.
Taşınmazın satın alınması sırasında, “Bu taşınmaz, 3 yıl boyunca satılmamak kaydıyla
Türk vatandaşlığına başvuru amacıyla satın alınmıştır.” ibaresi tapu senedine
işlenmelidir. Sonrasında tapu senedi ve aşağıda belirtilen diğer gerekli belgelerle
birlikte Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’ne başvuru yapılmalıdır.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması başvurusu için gerekli olan
belgeler aşağıdaki gibidir:
• Türk Vatandaşlığı başvuru form dilekçesi (Buradan ulaşabilirsiniz.)
• Başvuru yapacak kişinin hangi devlet vatandaşı olduğunu gösteren pasaport
veya benzeri belge
• Başvuru yapacak kişinin doğum belgesi
• 2 adet biyometrik fotoğraf
• Başvurucunun medeni durum belgesi
• Tapu veya yatırımı gösteren belgeler
• Başvurucunun tam vukuatlı nüfus kayıt örneği
• Taşınmaz değerleme raporu
• Maliye veznesine yatırılmış harç ödeme dekontu
5. Sonuç
Günümüzde Türk vatandaşlığının istisnai hallerde sonradan kazanım yollarından biri
olan taşınmaz yatırımı en çok tercih edilen yöntemlerden biridir. Taşınmaz satın
alınması yoluyla sonradan Türk vatandaşlığının kazanılması sürecinde, kısa dönem
ikamet izni almak ve vatandaşlık başvurusunda bulunmak için gereken şartları ve
belgeleri hassas bir şekilde hazırlamak ve süreci dikkatlice takip etmek oldukça
önemlidir. Günümüz koşullarına göre, en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı
döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı
bulunan arsa vasıflı taşınmazı edinen ve bu taşınmaz üzerinde üç yıl süreyle satış
yapmamayı taahhüt eden yabancılar, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun
31. maddesi kapsamında kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunarak bu şekilde
kısa dönem ikamet izni alan yabancılar daha sonra Kanun’ un 12. maddesi uyarınca
Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabileceklerdir.
İfraz Müessesesi ve Toprak Kanunu İstisnaları
1. Giriş
İfraz, şehirleşmenin hız kazandığı, nüfusun arttığı ve ekonomik faaliyetlerin
çeşitlendiği modern toplumlarda, arsa ve arazi yönetiminin vazgeçilmez bir parçası
haline gelmiştir. İfraz işlemi, büyük bir parselin daha küçük parçalara bölünmesi
suretiyle hem bireysel mülkiyet haklarının korunmasını hem de taşınmazların daha
etkin ve verimli kullanılmasını sağlar. Bu süreç, özellikle şehir planlamasında, kentsel
dönüşüm projelerinde ve gayrimenkul sektöründe önemli bir rol oynamaktadır.
İmar planlarına uygun olarak yapılan ifraz işlemleri, kentlerin daha düzenli ve planlı
bir şekilde büyümesine olanak tanırken, aynı zamanda taşınmaz sahiplerine de önemli
ekonomik avantajlar sunar. İfraz işlemi, belediyeler ve ilgili kamu kurumları
tarafından sıkı denetim altında gerçekleştirilir, bu sayede hem kamu yararı gözetilir
hem de imar mevzuatına uygunluk sağlanır. Bu yazımızda, ifraz işleminin hukuki
boyutları, uygulanma süreçleri, sağladığı faydalar ve karşılaşılan zorluklar ele
alınacak ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki farklı
düzenlemeler incelenecektir.
2. Hukuki Değerlendirme
İfraz müessesesi 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 15’te düzenlenmektedir.
İfraz ve tevhid:
Madde 15 – İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun
olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil
edilmiş alanlarda yapılabilir.
Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar
planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
10.12.2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen
merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu
yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki
mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve
büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri
kalan kısımlarında Madde 15’in ilk iki fıkrasında belirtilen şartlar aranmamaktadır.
Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin
talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için
yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması
hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare
yetkilidir.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari
cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan
küçük ifrazlara izin verilmez.
İfraz talep üzerine yapılabilecek olup, bu durumda rızai ifraz olarak
tanımlanmaktadır. İstisnai durumlar aşağıdaki gibidir;
3. İfraz İşlemi İçin Gerekenler
 İfraz ve Tevhit İşlemlerinin İmar Planlarına ve İmar Mevzuatına Uygun Olması
Gerekir
 İfraz İşlemi ile Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaz
 Tehlike Arz Etmesi Nedeniyle Yapı Yapılması Yasaklanan Alanlarda İfraz İşlemi
Yapılamaz
 İfraz ve Tevhit İşlemleri Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilir
 İfraz ve Tevhit İşlemlerinde Taşınmazdan Kesinti Yapılamaz
 İfraz ve Tevhit İşlemleri Terk Şartına Bağlanamaz
 İfraz Hattı ile Birbirinden Ayrılan Parseller Tevhit Edilemez
 Yapı Estetiği ve Sokak Siluetini Bozacak Şekilde İfraz ve Tevhit İşlemi
Yapılamaz1
İfraz için istenilen bilgi ve belgeler Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik
Madde 8 içerisinde sayılmıştır.
 Değişiklik haritaları yapım ve kontrol bilgileri formu,
 1/1000 ölçekli aslı gibidir onaylı uygulama imar planı ve sayısal verileri,
 Son 6 ay içinde alınmış takyidatlı tapu kayıtları,
 İlgili kadastro müdürlüğünden 11 inci maddeye göre alınan onaylı mülkiyet
raporu ve ekleri,
1İmar Hukukunda İfraz ve Tevhit İşlemleri, Ahmet Talha Te�k, Türkiye Barolar Birliği Dergisi 2022 (158)
 Uygulamanın talep üzerine yapılması durumunda;
o Özel ve tüzel hukuk kişileri tarafından talep ediliyorsa, taşınmaz sahipleri
tarafından
uygulamayı
yapan harita mühendisine verilmiş
vekâletname/sözleşme,
o Kamu kurumları tarafından yüklenici firmalara yaptırılıyorsa, yüklenici
yetkilendirme yazısı veya aralarındaki sözleşme,
 Alan hesapları ve dengelemeleri,
 Ölçü krokisi ve koordinatları,
 Durum haritası,
 İmar planında hüküm bulunması veya sit alanları, orman, mera, su koruma
havzaları ve benzeri özel kanunlarla korunacak alanların bulunması
durumunda, ilgili kurum/kurulun uygunluk görüşü,
 Tapu ve kadastro mevzuatı uyarınca istenen diğer belgeler,
istenir.
İfraz ve tevhit işlemini onaylamaya yetkili idare, yukarıda belirtilen dokümanlar
dışında başka açıklayıcı bilgi ve belge isteyebilecektir.
Bunların yanında ifraz yapılamayacak alanlar da mevcuttur. Mevzuatta Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliği içerisinde işlenen bu hükümlerde tevhit müessesesi de işlenmiştir.
Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu
yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden
taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden
tevhit ve ifraz yapılamayacaktır. Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate
alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt
yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini
bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, yine, ifraz ve tevhit işlemi
yapılamayacaktır.
Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin
tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında
anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkili
olarak belirlenmiştir.
İmar planı ile çıkış aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi
bulunmayan parseller ifraz edilemez.
İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna
cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve
tevhide konu edilemeyecek veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemeyecektir.
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik
mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar
planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı
yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf
tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak,
o Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya
uygun kısımları,
o Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan
parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları,
ifraz edilebilir.
o İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların
yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve Hayvancılık il
müdürlüğünün görüşü alınarak,
Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit
zorunlu değildir. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit
talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilecektir.
Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden
bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak
ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.
Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde
uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı,
tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını
geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi
halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları
toplamı aşılamaz.
Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe
alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit
edilemez.
İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha
etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir
parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı
uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın
ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda beyanlar
hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak
kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilecektir.
Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3,50 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar
parsellerinin tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda Mevzuatta Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliği’ne göre kademe yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her
kademenin kendi içinde değerlendirilmesi zorunludur.
Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve
birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel
sayısı değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları
aranmayacaktır.
Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri
tevhit edildiği takdirde tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz,
tevhit edilen parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılacaktır.
Ayrıca önemle belirtilmelidir ki aynı Kanunun 7. maddesi gereğince imar planı
bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15 inci ve 16 ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit
işlemleri, ikinci fıkradaki istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş
alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına
uygun olarak yapılabilir.
4. İfraz Sürecinde Adımlar
1. İfraz ve tevhit işlemlerinin başlaması için taşınmaz malikleri öncelikle gerekli
harita ve belgeleri hazırlayarak ilgili idareye başvurmalıdır.
2. Taşınmaz malikleri, serbest harita mühendislik bürolarına başvurarak işlem
yapılacak alanın haritasını çizdirmelidir.
3. Harita ve teknik işlemler tamamlandıktan sonra gerekli belgelerle birlikte
(taşınmazın belediye veya mücavir alan sınırları içinde olup olmamasına göre)
belediye veya il özel idaresine başvuru yapılmalıdır.
4. İmar Kanunu’nun 16/2. maddesi gereğince belediye ya da il özel idare, ifraz ve
tevhide ilişkin yapılan başvuruları 30 gün içerisinde sonuçlandırmak
durumundadır.
5. İl özel idaresi veya belediye kararının ardından, teknik kontrol için işlem dosyası
ile birlikte kadastro müdürlüğüne başvurulmalıdır.
6. Kadastro müdürlüğü tarafından yapılan kontrol akabinde eğer mevcut ise
hataların ve eksikliklerin düzeltilmesinin ve giderilmesinin ardından belgeler
tescil için tapu müdürlüğüne gönderilerek, tapu kütüğüne tescil edilir.
7. Son olarak söz konusu süreçte, muafiyet durumu haricinde, döner sermaye
bedeli ve tapu harcı ile ifraz ve tevhit harcı gibi gerekli harçları yatırılır.
5. Tarım Arazilerinde İfraz ve Toprak Kanunu Çerçevesinde İstisnalar
19.7.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu toprağın
korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve
yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi,
tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir
kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımı amacıyla düzenlenmiştir.
Bu amaç çerçevesinde tarım arazilerinde ifraz kısıtlanmıştır. Asgari tarım arazilerinin
büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2
hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3
hektardan küçük belirlenemeyecektir.
Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilecektir.
Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek,
hisselendirilemeyecek, Hazine taşınmazının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve
payda adedi artırılamayacaktır. Ancak, tarım dışı kulanım izni verilen alanlar veya
çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştirildiği
alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden
daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile
daha küçük parseller oluşturulabilecektir.
Ayrıca, il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz
önünde bulundurularak Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na ekli 1 sayılı
listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz
edilemeyecek, bölünemeyecektir. Tarımsal arazilerin bu niteliği şerh konulmak üzere
Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.
6. Sonuç
İmar planlarına uygun ifraz işlemleri, şehirlerin düzenli ve planlı büyümesini
destekler ve taşınmaz sahiplerine ekonomik avantajlar sunar. Yerleşim yapısına zarar
verilmemesi için bu süreçler sıkı denetim altında yürütülmekte ve mevzuat içerisinde
detaylı olarak düzenlenmektedir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı
Kanunu gibi düzenlemeler, tarım arazilerinin korunmasını ve sürdürülebilir kalkınma
ilkelerine uygun kullanımını sağlamak için ifraz işlemlerine sınırlamalar
getirmektedir. Bu sebeple rızai ifraz işlemleri için danışmanlık hizmetlerinden
faydalanmak önem taşımaktadır.
Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan El Atmanın Önlenmesi Davaları
1. Giriş
Günümüzde, şehirleşmenin ve kentlerdeki nüfus yoğunluğunun artmasıyla komşuluk
ilişkileri ve bu konudaki yasal düzenlemeler daha da önem kazanmaya başlamış ve
hukuki süreçlere sıklıkla konu olur hale gelmiştir. Komşuluk hukukuna bağlı olarak
malikin mülkiyet hakkına getirilen kısıtlamalar, yer itibariyle yakın çevrelerde
yaşayan insanlar için bir tür sorumluluk haline gelmektedir. Bu düzenlemelerle
komşular arası ilişkilerin sağlıklı olarak devamını sağlamak amaçlanmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) (“Kanun”) düzenlenen komşular
yararına mülkiyet hakkına getirilmiş kısıtlamalar, hak ve yükümlülükler ; taşkın
kullanma yasağı (m.737), zarar verici kazı ve yapı yapma yasağı (m.738), ağaç dal ve
köklerinin taşmasına katlanma yükümlülüğü (m.740-741), doğal olarak akan suların
akış şekline katlanma yükümlülüğü (m.742-743); ve zorunlu mecra hakkı (m. 744),
zorunlu geçit hakkı (m.747), zorunlu kaynak hakkı (m.761), taşkın yapı hakkı (m. 718)
gibi irtifak hakkına ilişkin kısıtlamalar ve komşuluk hukukundan doğan yetkileri
kullanabilmek için gerekli işlere ve bunların giderlerine katılma yükümlülüğü (m.750)
biçiminde sıralanabilmektedir.
2. Komşuluk Hukuku Kaynaklı Sebeplerle El Atmanın Önlenmesi Davası
Açılması
Yukarıda da değinildiği üzere, TMK’nın “komşu hakkı/ kullanma biçimi” başlıklı 737.
maddesi, komşuluk hukukundan kaynaklanan el atmanın önlenmesi davalarının
temelini oluşturmaktadır. Buna göre ilgili madde, “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden
doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz
şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna,
niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu,
kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel
âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
hükmünü içermektedir.
Genel olarak komşuluk kavramı içerisine, yalnızca birbirine fiziken çok yakın olan
taşınmazların hak sahipleri değil; yukarıda sıralanan kısıtlamalara konu fiillerden
etkilenebilecek her ayni veya şahsi hak sahibi dahil olabilmektedir. Dolayısıyla
mülkiyet hakkının aşırı, taşkın, sorumsuz kullanılmasından menfi yönde etkilenen,
zarar gören her taşınmaz maliki veya o taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hakkı
nedeniyle fiili hakimiyeti bulunan şahıslar komşu sayıldığından, el atmanın önlenmesi
davası açma hakkına sahip olabileceklerdir.2 Komşuluk sıfatının belirlenmesinde, bu
kişinin ayni veya şahsi hak sahibi olması farkı önem taşımamaktadır. Fakat bahse konu
taşınmaz ile doğrudan fiili bir hakimiyeti bulunmayan kişiler, mülkiyet hakkının zarar
verici biçimde kullanıldığı iddiasıyla, TMK’nın yukarıda açıklanan komşuluk hukuku
kaynaklı maddeleri kapsamında değil, kamu hukukuna ilişkin yasal mevzuat
kapsamında dava açmaya hak kazanabileceklerdir.
Kanun’da mülkiyet hakkının taşkın kullanımına ilişkin tanımlama yapılmasa da öğreti
ve uygulama da bu kavram, “aşırı kullanma” “hakkın aşılması”, “kötüye veya
sorumsuz kullanılması” olarak yer edinmiştir.3 Bu noktada, el atmanın önlenmesi
davalarında kavramın içi hâkimin takdir yetkisi gereğince doldurulacak; taşkın
kullanım tespitinde, taşınmazların yerleri, lokasyonları, kullanım amaçları, yöredeki
örf ve adetler gibi hususlar da göz önüne alınacaktır.
Taşkın kullanımın yaptırımı ise Kanun’un “taşınmaz malikinin sorumluluğu” başlıklı
730. maddesinde düzenlenmiş ve bu maddede durumun eski hale getirilmesi ve taşkın
kullanım sonucu oluşan zararların tazmin edilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Buna
göre, “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı
kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski
hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel
âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle
denkleştirilmesine karar verebilir.” Anılan bu madde kapsamındaki düzenleme ile 737.
maddede hükmedilen yükümlülük kapsamındaki davalar, Kanun’un 683.
maddesinde yer alan ve mülkiyet hakkına ilişkin genel düzenlemeyi içeren, “Bir şeye
malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma,
yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde
bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın
önlenmesini de dava edebilir.” maddesi kapsamındaki davadan farklılaşmaktadır. Bahse
konu ilk tür davada ayni veya şahsi hak sahibi davacı, davalının mülkiyet hakkını
kullanırken kendisine zarar verdiğini; diğer madde uyarınca açılan davalarda ise tam
aksine davacı, bir başkasının mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkileri
kullanmasına engel olduğunu (el attığını) iddia etmektedir. Öğretide, 683. madde
2Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.12.1981 tarih, 1981/14350 E. – 1981/14955 K. sayılı kararı
3Sahir Çörtoğlu, Taşınmaz Mülkiye�nin Aşkın Kullanılması, s.175
kapsamında açılan davalarda, davalının aktif olarak doğrudan davacının mülkiyet
hakkında karşı bir eylemde bulunduğu ifade edilmekteyken; komşuluk hakkı
uyarınca açılan davalarda davalının pasif davranışları ile kendi mülkünü kullanırken
komşularına rahatsızlık verdiği söylenmektedir.4 Dolayısıyla işbu yazıya konu edilen
ve komşuluk hukukundan kaynaklanan el atmanın önlenmesi davaları, bir tür dolaylı
el atma olarak nitelendirilebilecektir.
Dolaylı el atma türleri öğretide maddi, maddi olmayan ve manevi olmak üzere üç ayrı
sınıflandırmaya tabi tutulmaktadır. Buna göre maddi el atmalar; bir taşınmaz üzerinde
doğup, öteki taşınmaz veya malik yahut zilyetleri üzerindeki etkisini katı, sıvı, gaz gibi
maddelerle veya koku, ses, ışık, sarsıntı, radyasyon gibi fiziki nedenlerle gösteren,
zarar verici veya rahatsız edici el atmalardır. Bu el atma türüne, suların
kesilmesi/yolunun değiştirilmesi, rahatsızlık veren gazlar salgılanması, aşırı gürültü
yapılması, fabrika veya tesislerden zararlı atıklar boşaltılması gibi durumlar örnekler
verilebilmektedir. Maddi olmayan, diğer bir deyişle pasif el atmalar ise bir taşınmaz
üzerine dikilen veya yapılan yapı ve tesislerle komşu taşınmazın havasını, güneşini,
ışığını,
rüzgarını
kesmek veya onun manzarasını kapatmak olarak
sıralanabilmektedir. Son olarak bir taşınmazın kullanılması, işletilmesi veya üzerine
yapılan tesisler nedeniyle komşu taşınmaz malikleri veya onları kullananlar aşırı
derecede rahatsız oluyor ve yerleşimdeki huzur bozuluyorsa, manevi el atmadan söz
edilebilecektir.5
Komşuluk hukukundan kaynaklı olarak Kanun’un 737. maddesi kapsamında açılan el
atmanın önlenmesi davalarında; davalı gösterilen taşınmaza ilişkin hak sahibinin,
kusurlu davranışıyla uyuşmazlığa konu el atmaya sebep olması aranmamaktadır. Bu
noktada, bu kişinin taşkın davranışı ile davacının ayni veya şahsi hak sahibi olduğu
taşınmaz nezdinde doğan zarar arasında illiyet bağı bulunması, yeterli görülmektedir.
Bu kapsamda, öğretideki davalının kusurunun bulunmaması konusundaki tek istisnai
durum, doğal afetler sonucu davalının taşınmazında ortaya çıkan bir durumun, davacı
taşınmaza zarar vermesi olarak gösterilmekte, bu olay özelinde davalıya sorumluluk
atfedilemeyeceği ve dolayısıyla el atmanın önlenmesi davası ikame edilemeyeceği
düşünülmektedir.
Her ne kadar davanın açılabilmesi için davalının kusuru aranmasa da şahsi veya ayni
hak sahibi davacının taşınmazı nezdinde bir zarar doğmuş olması gerekmektedir.
Ancak bu noktada, herhangi bir süreklilik aranmamakta, zararın etkisinin devamı
süresince de varlığı kabul edilmektedir. Öğretide, taşkın fiile sebebiyet veren kişi
4Eraslan Çe�nkaya, El Atmanın Önlenmesi Davaları, s. 550
5Eraslan Çe�nkaya, El Atmanın Önlenmesi Davaları, s.551
malik değil de intifa hakkı veya üst hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi veya kiracı sıfatını
haiz şahsi hak sahibi ise de kendisine, el atmanın önlenmesi davası yöneltilebileceği
görüşü baskındır. Hatta anılan bu haklardan birine sahip olan davalı, taşınmazın
maliki ile iş birliği içerisinde taşkın fiile sebebiyet veriyorsa, malike de sorumluluk
yüklenebileceği düşünülmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; komşuluk hukukundan kaynaklı el atmanın
önlenmesi davalarının görülmesi sırasında hâkim, tarafların çıkar dengelerini
gözetmeli ve davalı taşınmazın üzerindeki taşkın fiile sebep olan yapının tamamen
yıkılması ve sökülmesinden önce diğer çözümlere yönelerek; yıkım kararını son çare
olarak uygulamalıdır.6
Söz konusu davanın açılması sırasında dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de
konunun kamu hukuku kapsamına girip girmediğidir. Yalnızca imara aykırılık içeren
davalar, idare hukukunun uygulama alanına gireceğinden, el atmanın önlenmesi
davalarına konu edilemeyecektir. El atmanın önlenmesine ilişkin davalarda, yapıdaki
imara aykırılığın yanı sıra davacının taşınmazı uhdesinde bir zarar da oluşmuş
olmalıdır.
3. Sonuç
El atmanın önlenmesi davalarında, bu talebin yanı sıra davacı tarafından, tazminat ve
eski hale getirme talebinde de bulunulabilmektedir. Eski hale getirme açısından davacı
tarafça herhangi bir bedel belirlemesi yapılmadıysa, hâkim, “el atmanın önlenmesi ile
taşınmazın eski hale getirilmesine davalı tarafından, eski hale getirilmediği takdirde bu işlemin
davacı tarafından yapılıp bedelinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine” şeklinde hüküm
kurmaktadır.
Yukarıda açıklanan noktalar doğrultusunda; ayni veya şahsi hak sahibinin
taşınmazında doğan maddi, maddi olmayan veya manevi zararlara ilişkin olarak;
komşuluk hukukundan kaynaklı taşkın kullanıma yönelik el atmanın önlenmesi
davası ikame edilebilmekte, bu davalarda el atmanın önlenmesi talebinin yanı sıra eski
hale getirme ve tazminat taleplerinde de bulunulabilmektedir.
Konuyu etraflıca değerlendirdiğimiz bu yazımızın ilgililere faydalı olmasını dileriz.