Taşınmazlarda Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
1. Giriş
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) yer alan mülkiyet türlerinden biri olan
elbirliği mülkiyeti (birlikte mülkiyet); birden fazla kişinin, mülkiyet payları belirli
olmaksızın taşınmaz üzerinde ortaklaşa sahip oldukları mülkiyet türüdür. Bu
mülkiyet türü genellikle miras veya adi ortaklık gibi hukuki ilişkilerden doğmaktadır.
Özellikle mirasçılar arasında anlaşmazlıkların çözülmesi ve mülkiyet ilişkilerinin daha
belirgin hale getirilmesi için elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş, hukuki
açıdan büyük önem taşımaktadır. Bu geçiş, tapu müdürlüklerince veya sulh hukuk
mahkemelerince verilecek kararlarla gerçekleştirilebilmektedir. Hukukumuzda
taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin
düzenlemeler TMK,3402 sayılı Kadastro Kanunu ve taşınmazın niteliğine göre 5403
sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda yer almaktadır. İşbu yazımızda
taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin usul ve
esasları mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde değerlendirmekteyiz.
2. Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyetin Karşılaştırılması
TMK’nın 701. maddesinde düzenlenen elbirliği mülkiyeti, belirli bir paya
dayanmaksızın, malın tamamı üzerinde bütün malikler tarafından ortaklaşa sahip
olunan mülkiyet türüdür. Mülkiyetin bir paya bölünmemesi, ortaklar arasında tek
başına tasarruf imkânı olmadığı anlamına gelmektedir. Dolayısıyla elbirliği
mülkiyetinde taşınmaz üzerindeki tüm işlemler kural olarak ortak karar ile
yapılmalıdır. Mirasçılar ya da ortaklar, bireysel olarak tasarrufta bulunamazlar.
TMK’da yer alan düzenlemeye göre elbirliği mülkiyetinin söz konusu olabilmesi için
kanun veya kanundan doğan sözleşmeler uyarınca bir ortaklığın mevcut bulunması
gerekmektedir. Hukukumuzda elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı, aile malları
ortaklığı, mal ortaklığı ve adi ortaklık şeklinde oluşabilmektedir. Uygulamada en
çok miras ortaklığı şeklinde karşımıza çıkmaktadır.
TMK’nın 688. maddesinde düzenlenen paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ise, birden
fazla kişinin taşınmaz üzerindeki mülkiyetinin belirli paylar dahilinde bölünmüş
olduğu mülkiyet türüdür. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı üzerinde bağımsız
tasarruf yetkisine sahiptir. Dolayısıyla paydaşlar, taşınmazın yönetimi ve kullanımı
konusunda oy birliği veya pay oranlarına göre karar alabilmektedirler.
3. Taşınmazlarda Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Hukukumuzda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, tapu
müdürlüklerince veya sulh hukuk mahkemesi kararıyla gerçekleştirilebilmektedir.
3.1.
Tüm Ortakların Tapu Müdürlüğüne Birlikte Başvurusu ile Paylı
Mülkiyete Çevrilme
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, tapu müdürlükleri tarafından da
gerçekleştirilebilmektedir. Bu durumda, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın
ortakları, taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep ederek tapu
müdürlüğüne başvurabilirler. Tüm ortakların rızası ile tapu siciline başvurulması,
taşınmazın paylı mülkiyet olarak tescili ile sonuçlanır.
3.2.
Bir Ortağın Tapu Müdürlüğüne Başvurusu ile Paylı Mülkiyete Çevrilme
Kadastro Kanunu Ek Madde 3’e göre; bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği
mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu
sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa
itirazlarını bildirmeye davet etmektedir.
3.3.
Tebligatlar, 7201 sayılı sayılı Tebligat Kanunu’nda belirlenen usuller çerçevesinde
yapılmaktadır. Tebligat masrafları ise başvuran tarafından karşılanmaktadır.
Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan
herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu
taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek,
hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilmektedir.
Mirasçılardan birinin yapılacak işleme itiraz etmesi veya belirlenen süre içerisinde
paylaşma davası açılmış olduğunun belirlenmesi halinde, tapu müdürlüğü paylı
mülkiyete geçiş işlemini gerçekleştirmeyecektir.
Sulh Hukuk Mahkemesince Paylı Mülkiyete Çevrilme
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin bir diğer düzenleme
TMK m. 644’te yer almaktadır. Buna göre, bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı
veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak
belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet etmektedir.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya
mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem
konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar
verilmektedir. Kararda mirasçılık belgesine atıf yapılmakla yetinilmemeli; hüküm
sonucunda infazda tereddüde neden olunmayacak şekilde elbirliği halindeki
mülkiyetin veya payın mirasçılık belgesindeki paylar oranında paylı mülkiyete
çevrilmesine karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemenin verdiği karar, tapuya tescil
edilerek paylı mülkiyete geçiş tamamlanmaktadır.
Belirtmek gerekir ki, mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği
mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası
açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete
dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.
Nitekim, Yargıtay Hukuk Dairesi’nin 14. Hukuk Dairesi’nin 28.4.2021 tarihli,
2018/4363 E. – 2021/3137 K. sayılı ilamında;
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
“Mahkemece, 5831 sayılı Kanunun 8. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa
eklenen ek 3. madde gereğince elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürme
yetkisinin tapu sicil müdürlüklerine ait olduğu, talebin reddi halinde mahkemeye
başvurulabileceği, hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar
verilmiştir.
5831 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa eklenen ek 3. madde ile “bir
mirasçının, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete
dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürünün, diğer mirasçılara
çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet edeceği,
elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan
herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu
taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık
esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edileceği” şeklinde bir düzenlemeye
yer verilmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi gereğince; bir mirasçı, terekeye dahil malların
tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak
belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya
mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem
konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar
verilir.
Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği
mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma
davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin
paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.
Bu tür davalarda mirasçılık belgesine atıf yapılmakla yetinilmemeli; hüküm
sonucunda infazda tereddüte neden olunmayacak şekilde elbirliği halindeki
mülkiyetin veya payın mirasçılık belgesindeki paylar oranında paylı mülkiyete
çevrilmesine karar verilmelidir.
bulunmamaktadır.”
Mahkemece, 5831 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa eklenen ek 3. madde
ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi konusunda tapu sicil
müdürlüğünün görevlendirildiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; bu
hüküm 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesini yürürlükten
kaldırmamıştır. Anılan madde ile, “bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir
kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde
bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre
içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı
kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma
davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı
mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla,
davacının dava konusu edilen taşınmazın elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini dava yoluyla talep etmesinde bir usulsüzlük
şeklinde hüküm kurularak mirasçılara gönderilecek davetiyede yer alması gereken
zorunlu unsurlar belirtilmiştir.
Ayrıca, Kadastro Kanunu’nda belirtilen tapu müdürlüğüne başvuru yolu ile TMK
kapsamında mahkemeye başvuru yollarının birbirinden ayrı olduğu, bu yollardan
herhangi birisine başvurulabileceği; öncelikle tapu müdürlüğüne başvurulması ve
talebin reddi halinde mahkemeye başvurulabileceği gibi bir durumun olmadığı açıkça
ortaya konulmuştur.
3.4.
5403 Sayılı Kanun’da Yer Alan Tarımsal Arazi Niteliğindeki Taşınmazlar
Yönünden İstisna Hükmü
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8 ve 8/A maddelerinde
“asgari tarımsal arazi” ve “yeterli gelirli tarımsal arazi” nitelendirmesi yapılarak
tarımsal arazilerin belirli bir hektarın altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği
düzenlenmiştir. Aynı Kanun’un “Mirasa Konu Tarımsal Araziler ile Tarımsal
Arazilerin Devri” başlıklı m. 8/B-3 fıkrasında “tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay
temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri,
paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır.”
düzenlemesi getirilmiştir. Bu kapsamda mirasa konu tarımsal arazi vasıflı taşınmaz
mülkiyetinin devrinin esas olduğu belirtilmekle, “elbirliği ile mülkiyetin paylı
mülkiyete dönüştürülmesi” istemi T.C. Tarım ve Orman Bakanlığı’nın (“Bakanlık”)
izni ön koşuluna bağlanmıştır.
Bu nedenle mirasa konu taşınmazın tarımsal arazi niteliğini haiz olması halinde
mirasçılar tarafından Tapu Müdürlüğü’ne başvurulması halinde Tapu Müdürlüğü
tarafından öncelikle Bakanlık il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerinin görüşünün
alınması gerekmektedir. Mirasçıların Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde talepte
bulunmaları halinde ise Mahkeme tarafından Bakanlığa müzekkere yazılarak dava
konusu taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin Bakanlık izninin bulunup
bulunmadığı sorulacaktır.
4. Sonuç
İlgili Kanun’daki sınırlamalara göre Bakanlık tarafından tarımsal arazinin elbirliği ile
mülkiyetten paylı mülkiyete çevrilmesine izin verilmemesi halinde mirasçılar
tarafından Kanun’un md. 8/B vd. hükümlerine göre hareket edilmesi gerekecektir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin
daha belirgin hale getirilmesi ve ortaklar arasında olası uyuşmazlıkların önlenmesi
açısından önemlidir. Özellikle miras hukuku bağlamında sıkça karşılaşılan bu durum,
tarafların haklarını daha net bir şekilde kullanabilmelerini sağlar. Tapu sicilinde
yapılacak tescil işlemleriyle mülkiyetin paylaştırılması, hukuk sistemimizin sağladığı
önemli bir çözüm mekanizmasıdır.
Kira Sözleşmesinin Tarafı Olmaksızın Kiralananı Kullanan 3. Şahsın
Hukuki Durumu
1. Giriş
Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olan kira sözleşmesinin (“sözleşme”) bir
tarafını kiraya veren, diğer tarafını ise kiracı oluşturur ve kira ilişkisinde genellikle
kiraya veren ya da kiracı olarak tek bir kişi bulunur. Günümüzde konut ve işyeri kira
bedellerinin giderek artması sonucunda bireylerin ekonomik nedenlerle bir arada
yaşamak zorunda kalması, kişileri kira sözleşmesinin özellikle kiracı tarafında bir
araya getirmektedir.
İşbu yazımızda birden fazla kişinin kiralananı birlikte kullanmasına rağmen kişilerden
sadece birinin kira sözleşmesine taraf olması durumunda, sözleşmenin tarafı olmayan
üçüncü kişilerin Türk Borçlar Kanun’u (“Kanun”) kapsamındaki hakları ele alınacak
olup alt kira ilişkisinin kuruluş şartları değerlendirilecektir.
2. Alt Sözleşme Kavramı
3. Alt Kira
Alt sözleşme, birbirinden bağımsız ancak aralarında ilişki olan iki sözleşmenin,
birbirlerine karşı durumlarını ifade etmek ve asıl sözleşmeyi dayanak yaparak başkaca
bir sözleşme kurulmasına olanak sağlayan sözleşmedir. Öğretideki ağırlıklı görüş bir
sözleşmenin alt sözleşme niteliği taşıyabilmesi için kendisinden önce mevcut bir
sözleşmenin kurulmuş olması gerektiğini belirtse de sözleşme serbestisi çerçevesinde
düşünüldüğünde alt sözleşmenin, asıl sözleşmeden önce kurulmasının da mümkün
olduğunun kabulü gerekir.
Alt kira sözleşmesi, “kiralananın kiracı tarafından tamamen ya da kısmen bir üçüncü
kişiye kiralanması” şeklinde tanımlanabilir. Buna göre kiracı, alt kiracıya kullanım
hakkını tamamen veya kısmen devredebilir. Alt kira sözleşmesinde; alt kiracı, asıl
kiracı ile alt sözleşme yapmasına rağmen asıl kira sözleşmesine dâhil olmamaktadır.
Dolayısıyla, asıl kiraya veren ve alt kiracı arasında sözleşmesel bir bağ söz konusu
değildir.
Asıl kiraya veren ve alt kiracı arasında hukuki bir ilişki yokmuş gibi görünse de TBK.
m. 322/f. 3’e göre: “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı
takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı
sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
sözleşmenin
ibaresine yer verilmiştir. Kiraya verenin alt kiracıya doğrudan başvurabilmesi öğretide, nisbiliği ilkesine getirilen bir istisna olarak
değerlendirilmektedir ancak diğer taraftan bakıldığında da kiralananın asıl
sözleşmeye uygun kullanılmasından kiracı ile alt kiracı, kiraya verene karşı müteselsil
olarak sorumludurlar.
4. Alt Kiracının Hakları ve Borçları
Alt kiracının hakları ve borçları, asıl kira sözleşmesinin kiracı sıfatını haiz tarafının
hakları ve borçları ile özdeştir. Bu sebeple alt kiracının kullanım hakları asıl kiracının
kullanım haklarıyla sınırlıdır. Asıl kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda alt kira
sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Bu durumda kiraya veren malik ise
müdahalenin men’i davası açabilir veya kiralananı iade etme borcunu yerine
getirmeyerek sözleşme ihlalinde bulunan kiracının sorumluluğuna gidebilir.
4.1. Alt Kiracının Hakları -Kiralananı Kullanma Hakkı -Kiralananı Bir Başkasına Kiralama Hakkı -Tazminat İsteme Hakkı
Alt kiracının kiralananı kullanma hakkının sınırını, asıl kira sözleşmesinde kiracının
sahip olduğu kullanma hakkı oluşturur. Alt kira sözleşmesine göre, alt kiracının
kullanım hakkı, kiralananın bir kısmını kapsıyorsa, alt kiracı kiralananın tamamını
kullanamaz.
Alt kiranın birden fazla kez yapılması hukuka aykırılık oluşturmaz. Alt kiracı,
kiralanandaki kullanım hakkı kadarını bir başkasına kiralayabilir.
Asıl kiracının alt kira sözleşmesi yapma hakkı olmadığı halde, alt kira sözleşmesi
yaptığı hallerde eğer borcunu ifa edemezse, alt kiracının asıl kiracıdan tazminat isteme
hakkı doğar.
4.2. Alt Kiracının Borçları -Kira Bedelini Ödeme Borcu
Alt kira sözleşmesi, kiracı ve alt kiracı arasında akdedilen bir sözleşme olduğu için, alt
kiracının sözleşmeden doğan borçlarını asıl kiracıya karşı ifa etmesi gerekir. -Kiralananı Özenle ve Tahsis Amacına Uygun Kullanma Borcu
Alt kiracı asıl kira sözleşmesindeki haklar ve borçlara bağlı olduğundan TBK
m.316 “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın
bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
hükmü ile bağlıdır. Her ne kadar asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında bir sözleşme
olmasa da alt kiracının özenle kullanım borcuna aykırı davranması halinde kiraya
verene karşı sorumluluğu gündeme gelmektedir. -Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
Alt kiracı, kullanma hakkına zarar gelmemesi kaydıyla, kiralanana ilişkin tamiratların
yapılmasına izin vermekle ve kiralananı, kendisinden sonra kiralamak isteyenlerin
veya satın almak isteyenlerin gezmesine katlanmakla yükümlüdür. -Kiralananı İade Etme Borcu
Alt kiracı, kiralananı ne şekilde teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde aynı
şekilde iade etmek zorundadır.
5. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Alt Kira Sözleşmesinin Kuruluş Şartları
Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ve alt kiracı arasında akdedilen bir sözleşmedir ve asıl
kira sözleşmesindeki kiraya veren ile alt kira sözleşmesindeki kiracı arasında
doğrudan bir hukuki ilişki kurulmasını sağlamaz ancak alt kira ilişkisinin
kurulabilmesi için Kanun’un, konut ve çatılı iş yeri kiralarında alt kira ilişkisini
düzenleyen 322.maddenin ikinci fıkrasında “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında,
kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım
hakkını da devredemez.” ibaresi yer almaktadır.
Kanun’da yer alan bu düzenlemede belirtildiği üzere, konut ve çatılı iş yeri kiralarında
alt kira ilişkisi kurulabilmesi için kiraya verenden alınan rızanın yazılı olması şekil
şartıdır. Kanunda, bu şartın yerine getirilme koşulları zaman bakımından
düzenlememiş olup, öğretide rızanın alt kira sözleşmesinin kurulmasından önce
alınması gerektiği ifade edilmektedir. Kiraya verenden rıza almaksızın kira
sözleşmesinin kurulması durumunda aradaki sözleşme kanuna aykırı olacaktır, ancak
kiraya verenin alt kira ilişkisinden haberdar olduğu ve buna itiraz etmediği haller
öğretide bazı yazarlar tarafından zımni kabul sayıldığından bu durumda yazılı rıza
olmaksızın alt kira ilişkisinin kurulabildiği kabul edilmektedir.
6. Alt Kira İlişkisinin Hukuka Aykırı Olması Durumunda Kiraya Verenin
Hakları
Kiracının kanuna aykırı olarak kiralananı alt kiraya vermesi halinde, alt kira
sözleşmesi yalnızca sözleşmenin tarafları için hüküm ve sonuçlarını doğurduğundan,
alt kiracı kiralayan bakımından üçüncü kişi olacaktır. Alt kiraya verme yasağına
rağmen akdedilmiş bir sözleşmeden dolayı, bu sözleşme ile alt kiracı sıfatını kazanan
kişinin, kiralayan karşısındaki durumu “fuzuli şagil” olarak adlandırılır. Kiralayan,
kiralananın maliki durumunda ise, mülkiyet hakkına dayanarak fuzuli şagile karşı her
zaman müdahalenin men’i davası açabilir ve bu dava ile kiralananın tahliyesini talep
edebilir.
sözleşmesine de son verebilir.
Diğer yandan, kiracıdan uygun bir süre içinde sözleşmeye aykırılık halini gidermesi
isteyebilir, gidermediği takdirde de TBK. m. 316’da düzenlenen; “Kiracı, kiralananı,
sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan
kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne
aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün
süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir
ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda
bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” uyarınca asıl kira
Bu hükümden yola çıkılarak, verilen bu süre içerisinde sözleşmeye aykırı şekilde
kurulmuş olan alt kira ilişkisinin sonlandırılmaması durumunda sözleşmenin
feshedilmesi, dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilmesini istemek
mümkündür.
Nitekim, Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 27.09.2017 Tarih ve 2017/4692 E. 2017/12798 K.
sayılı ilamında;
“Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını
almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, yine Türk
Borçlar Kanununun 322/2. Maddesinde kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında,
kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi,
kullanım hakkını da devredemeyeceği belirtilmektedir. Davalılardan müteselsil kefil B.,
cevap dilekçesi ile kiralananda sözleşmenin en başından beri diğer kiracı ile birlikte
oturmakta olduğunu iddia etmektedir. Bu durumda Mahkemece; davalılardan B. ile ilgili
delillerin toplanarak taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanmasına davacı kiraya verenin yazılı
rızası bulunup bulunmadığının araştırılması, kiraya verenin yazılı rızasının
bulunmaması halinde ilgili davalının fuzuli şagil olduğunun kabulünün gerekeceği, bu
durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski
hale getirme ihtarnamesinin sadece kiracılara gönderilmesi gerekeceğinin belirtilmesi
karşısında, kiralananı fuzuli işgal eden davalı için ihtar gönderilmeden tahliye
istenebileceği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ile
istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…”
şeklinde hüküm kurularak, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesine
uygun olarak geri hale getirme talebini asıl kiracıdan isteyebileceği ve konutta fuzuli
şagil olarak yaşamakta olan kişinin tahliyesinin ihtar gönderilmeden istenebileceği
belirtilmiştir.
7. Sonuç
 kiralanana zarar verecek bir değişikliğe yol açmama,
 kiraya verenin yazılı rızasını alma
Sonuç olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira sözleşmesi kurulabilmesi için
koşullarının yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu koşulların yerine getirilmediği
hallerde alt kira ilişkisi kurulsa dahi asıl kiraya veren tarafından sonuç doğurmaz ve
alt kiracının asıl kiraya veren karşısındaki durumu “fuzuli şagil” olarak adlandırılır.
Hukuka aykırı olarak akdedilen alt kira sözleşmesi, TBK. m. 316’da yer alan sürelere
uyularak kiraya veren tarafından feshedilebilir veyahut malik olması durumunda
haksız işgal nedeniyle müdahalenin men’i davası açılabilir.
Taşınmaz Satışında Bedelde Muvazaa ve Önalım Hakkının Kullanılması
1. Giriş
Taşınmaz satışları gayrimenkul sektörünün temel hukuki işlemlerinden biri olup
hukuki açıdan birçok prensibi içerir. Tarafların karşılıklı uygun irade beyanı ile
anlaşması sonucu bir tarafın söz konusu taşınmazın mülkiyetini karşı tarafa devretme
taahhüdü altına girmesinden ve karşı tarafında bunu kabul etmesinden ibaret olan
taşınmaz satım sözleşmelerinin ayrıca 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”)
706. maddesi uyarınca geçerli sayılabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi
gerekmektedir. Taşınmaz satım işlemi, tapu siciline tescil ile tamamlanır.
Hayatın olağan akışı içerisinde taraflar, bazı durumlarda taşınmazın gerçek bedelini
gizlemek veya daha düşük bir bedel göstermek suretiyle muvazaalı işlemler yapabilir.
Bu tür muvazaalı işlemler taşınmaz hukuku bakımından önemli sonuçlar
doğurabilecek olup özellikle paylı mülkiyet durumunda söz konusu olan önalım
(şufa) hakkı da bu tür muvazaalı işlemlerle doğrudan ilişkilendirilebilir. İşbu
yazımızda taşınmaz satışında bedelde muvazaa ve bunun önalım hakkına etkisini
ilgili mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirmekteyiz.
2. Muvazaa
2.1.
Hukuki Değerlendirme
Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak maksadıyla, kendi irade beyanları
arasında isteyerek meydana getirdikleri ve aslında hüküm ifade etmeyecek bir
görünüş yaratma halidir. Taraflar yaptıkları sözleşmenin hüküm doğurmaması
konusunda yahut görünürdeki işlemden farklı bir hüküm doğurması konusunda
anlaşırlar. Bu durumda ilk halde mutlak (basit) muvazaa, ikinci halde ise nisbi
(mevsuf) muvazaa söz konusu olacaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.
19 lafzı uyarınca “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve
yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları
sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. “ Dolayısıyla doktrindeki
baskın görüşe göre, muvazaalı yani görünürdeki işlem hem taraflar hem de üçüncü
kişiler bakımından kesin hükümsüz olacaktır; buna karşılık gizli işlem gerekli şartları
taşıdığı takdirde geçerli hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.
2.2.
Bedelde Muvazaa
Muvazaalı işlemlerin günlük hayatta en sık kullanıldığı alanlardan biri de satış
sözleşmeleri içinde yer alan ve nisbi muvazaanın bir türünü oluşturan bedel
muvazaasıdır. Gayrimenkul alım – satım işlemlerinde bedelde muvazaa yapılması,
paydaşların önalım hakkını kullanmasını önlemek amacıyla olması gerekenden
yüksek bedel göstermek veya düşük vergi ve harç ödemek için tapuda olması
gerekenden düşük bedel göstermek şeklinde tezahür edebilmektedir.
2.2.1. Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi Suretiyle Bedelde Muvazaa
Uygulamada bedelde muvazaanın ilk görünümü tapuda devredilecek taşınmaz
bedelinin rayiç bedelden daha yüksek gösterilmesidir. Böyle durumlarda amaçlanan,
önalım hakkına sahip olan paydaşların hakkını kullanırken karşılaştığı yüksek meblağ
sonucu hakkını kullanmaktan vazgeçmesini sağlamaktır. Dolayısıyla da alıcı ve satıcı
arasında satış sözleşmesi gerçekleşmiş olacaktır. Ancak burada önalım hakkına sahip
olan paydaşın işlemin muvazaalı olduğunu iddia etmesi ve satış bedeline konu olan
gerçek bedeli ispat etmesi suretiyle gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanması
hususu gündeme gelecektir.
Ek olarak önalım hakkı sahipleri iddialarını ispat ederken üçüncü kişi konumunda
olmaları hasebiyle kesin delil gösterme yükümlülüğünden kurtulur ve her türlü delille
muvazaa olgusunu ispat edebilir. Ancak bu noktada değinmekte yarar görülen bir
diğer husus da Yargıtay kararlarıyla ortaya konduğu üzere muvazaa iddiasının
başkaca hiçbir delil göstermeden yalnızca keşifle ortaya konan bedelin satış
bedelinden düşük olması halinin muvazaayı ispata yetmeyebileceğidir.
2.2.2. Satış Bedelinin Tapuda Düşük Gösterilmesi Suretiyle Bedelde Muvazaa
Bedel muvazaasının uygulamada en çok görülen türü ise tapu kütüğünde satış
bedelinin olduğundan daha düşük gösterilmesidir. Burada amaç esasen ödenmesi
gereken vergi ve harç olduğundan daha az vergi ödemek maksadıyla satış bedeli
olduğundan daha düşük gösterilmektedir. Bu durumun paydaşların önalım hakkını
kullanması bakımından meydana getirdiği sonuçlar incelendiğinde görüleceği üzere
Yargıtay uygulamasında genellikle önalım hakkı sahibinin hakkını düşük gösterilen
bu bedel üzerinden kullanabileceği yaklaşımı istikrar kazanmıştır. Öyle ki Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/14-292 E. 2015/1544 K. Sayılı ilamında,
“Diğer taraftan şufa hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinde muvazaa
bulunduğu, gerçekte bedelin daha fazla olduğu, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı)
tarafından ileri sürülmesi de hakkın kötüye kullanılması teşkil eder…Bu itibarla,
mahkemece dava konusu payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve
masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek
oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus
gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
ibaresine yer verilmek suretiyle bu hususu açıklanmıştır.
Ayrıca, bu durumda muvazaalı işlemin tarafları olan satıcı ve alıcı, aleyhlerine sonuç
doğmasına rağmen söz konusu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecek ve önalım
hakkı sahibinin hakkını bu düşük bedel üzerinden kullanmasına katlanmak
durumunda kalacaktır. Zira TMK m.2/2 uyarınca hukuk düzeni bir hakkın açıkça
kötüye kullanılmasını korumayacak ve ilgili taraflar bakımından sözleşme
geçerliliğini koruyacaktır.
Bu noktada değinilmesi gereken önemli bir husus ise önalım hakkı sahibinin önalım
davası açmasından önce taraflarca anlaşılan düşük bedelin tapuda düzeltilip
düzeltilmediğidir. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/ 3186 E. ve 2020/4622 K.
Sayılı ilamında,
“Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu
taşınmazlardaki payları 24.11.2015 tarihinde toplam 9.240,00TL’ye satın almış; davalı
tarafından dosyaya ibraz edilen Gelendost Vergi Dairesinin 25.11.2015 tarihli, Afşar
2347, 7149 ve 7150 parseller için ek harç açıklamalı, 1.950,00TL miktarlı vergi dairesi
alındısına göre, davalının gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı
tamamladığı anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 04.12.2015
tarihinden önce tamamlanmıştır.
Davalı taraf, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava
açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir.”
belirlemesinde bulunmak suretiyle önceki kararlarını terk etmiş ve tapuda gösterilen
düşük satış bedelinin önalım davası açılmadan önce düzeltilmesi durumunda bu
düzeltmenin dikkate alınarak tapudaki değer üzerinden değil gerçek bedel üzerinden
önalım hakkının kullanılması gerektiğini belirtmiştir.
3. Önalım (Şufa) Hakkı
3.1.
Hukuki Değerlendirme
Önalım hakkı, üzerinde kurulduğu bir taşınmazın bu taşınmaz maliki tarafından
üçüncü bir kişiye satılması durumunda tek taraflı irade beyanı ile hak sahibine
taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca kararlaştırılan bedeli karşılamak suretiyle söz
konusu taşınmazı satın alma hakkı veren bir yenilik doğurucu haktır. Önalım hakkı,
sözleşmeden doğan önalım hakkı, kanundan doğan (yasal) önalım hakkı ve sınırdaş
tarımsal arazi malikinin önalım hakkı olmak üzere çeşitli türlere ayrılmaktaysa da işbu
yazının konusu bağlamında ele alınacak en önemli türü kanundan doğan (yasal)
önalım hakkıdır. TMK m.732’de yer alan “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz
üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım
hakkını kullanabilirler.” hükmü uyarınca yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyet
sahibi paydaşlar bakımından sonuç doğurmaktadır. Yasal önalım hakkının söz
konusu olabilmesi için:
 paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz söz konusu olmalı,
 önalım hakkı sahibi ilgili taşınmazda paylı malik olmalı
 taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gündeme gelmelidir.
Bu hak, paya bağlı olması dolayısıyla miras yoluyla intikal edemez ve paydan ayrı
biçimde bir başkasına devri söz konusu olamaz. Tanınmasının sebebi paylı mülkiyete
sahip paydaşlar arasına üçüncü kişilerin girmesini engellemek ve payların mümkün
olduğunca dağılmadan bir veya birkaç paydaş elinde toplanmasını sağlamaktır.
Kanundan doğan bir hak olduğu için herkes tarafından bilindiği varsayılır ve eşyaya
bağlı borç etkisiyle tapu siciline şerhi gerekmeksizin taşınmaz devrinin gündeme
geldiği her yeni malike karşı ileri sürülebilecektir.
4. Önalım (Şufa) Hakkı Sahibinin Bedelde Muvazaa Durumunda Hukuki
İmkanları
Yukarıda yer verilen başlıklar uyarınca da bahsedildiği üzere taşınmaz satışında
bedelde muvazaa yapılması önalım hakkının kullanılmasında birtakım zorluklara
sebebiyet vermektedir. Bu kapsamda, önalım hakkı sahibinin yararlanabileceği
hukuki imkanlardan şu şekilde bahsedilebilir;
4.1.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Bu dava, taşınmazın muvazaalı olarak devredildiği kişinin tapu kaydının iptali ve
taşınmazın tekrar eski malike tescili talebiyle açılır. Eğer muvazaa ispat edilirse, satış
işlemi iptal edilerek taşınmaz eski haline döndürülür ve önalım hakkı sahibi hakkını
kullanmak üzere devreye girebilir.
4.2.
Önalım (Şufa) Davası
Önalım hakkı sahibi tarafından üzerinde hak sahibi olduğu taşınmazın satıldığı
üçüncü kişilere karşı açılan bir davadır. Bu davayı açan davacı bedelde muvazaa
yapıldığını ve bu nedenle hakkının kullanılmasının kasıtlı olarak engellendiğini iddia
etmekte olup bu iddiasını ispat etme yükümlülüğü altında olacaktır. Yukarıda
belirtildiği üzere üçüncü kişilerin muvazaa iddiasını ispat ederken yalnızca yazılı delil
kullanma zorunluluğuna tabi olmadığı, her türlü delil kullanmak suretiyle iddialarını
ispat edebilecekleri tekrar vurgulanmalıdır. Sözleşme tarafları bakımından ise
iddianın ispatında yazılı delil şartı söz konusu olacaktır.
5. Sonuç
Taşınmaz satışları, hukuki süreçler açısından karmaşık düzenlemelere tabi olup, bu
süreçte bedelde muvazaa ve yasal önalım hakkı gibi kritik konular ön plana
çıkmaktadır. Özellikle bedelde muvazaa, paydaşlar arasında önalım hakkının
kullanımı üzerinde doğrudan etkiler yaratabilmektedir. Tapu sicilinde satış bedelinin
olduğundan yüksek veya düşük gösterilmesi, önalım hakkının etkili bir şekilde
kullanılmasını engelleyebilir. Bununla birlikte, önalım hakkı sahipleri bedelde
muvazaa iddiasında bulunarak, gerçek bedeli tespit edebilir ve bu bedel üzerinden
önalım hakkını kullanabilirler. Ayrıca, önalım hakkı sahiplerinin hukuki haklarını
koruma altına alması mümkündür. Ancak, önalım hakkının sınırları, muvazaa
iddiasının ispatı ve kullanılacağı durumlar dikkatle değerlendirilmelidir. Bu
bağlamda, Yargıtay kararları ve hukuki düzenlemeler ışığında, taşınmaz satışlarının
usule uygun gerçekleştirilmesi ve muvazaalı işlemlerden kaçınılması büyük önem arz
etmektedir.