E-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Yapılmasına İlişkin
Düzenleme 04.11.2024 Tarihi İtibarıyla Uygulanmaya Başlandı.
Hazine ve Maliye Bakanlığı Risk Analizi Genel Müdürlüğü tarafından
hazırlanan 2023-2025 Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı (“Eylem
Planı”) kapsamında kayıt dışı ekonomi ile mücadelede hukuki, idari ve teknik
önlemler düzenlenmiştir. Bu önlemler içerisinde yer alan “Kira Sözleşmelerinin
e-Devlet Kapısı Üzerinden Düzenlenmesinin Sağlanması” hususu Eylem Planı’nın
36.maddesinde yer almıştır.
Kira sözleşmelerinin E-Devlet üzerinden düzenlenmesine olanak tanıyan yeni
düzenlemenin iki aşamada geçekleşmesi planlanmıştır. Bu aşamalardan ilki
04.11.2024 tarihinde uygulamaya başlanmıştır. Hazine ve Maliye Bakanlığı
(“Bakanlık”) tarafından, henüz uygulanmasına başlanamayan ikinci
aşamanın yıl sonunda hizmet vermeye başlayacağı öngörülmüştür.
➢ Uygulamaya konulan ilk aşamada yalnızca 18 yaş ve üzerindeki
kişilerin bu hizmetten faydalanabileceği belirlenmiştir. Taşınmaz
sahibinin, ilk adım olarak e-Devlet kapısında yer alan “Hazine ve
Maliye Bakanlığı/Kira Sözleşmesi İşlemleri” bölümünden bir sözleşme
hazırlayacağı ve hazırlamış olduğu sözleşmenin içeriğinde kiracının
kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme koşulları ve depozito gibi tüm
bilgileri belirtmesi gerektiği düzenlenmiştir.
Taşınmaz sahibinin kira sözleşmesini hazırlamasının ardından kiracıya onay
için 3 günlük süre tanınması planlanmıştır. Onay işleminin tamamlanmasının
akabinde E-Devlet sistemi tarafından barkodlu bir belge oluşturulacaktır.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nda (“Kanun”) düzenlenen 299. maddede “Kira
sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira
bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” tanımına yer verilmiştir.
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinde kiraya verenin
taşınmazın maliki olması gerektiği hususu düzenlenmemiştir fakat
uygulamaya girmiş olan yeni E-Devlet sisteminde kiraya verenin sadece
taşınmaz maliki olabileceği düzenlenmiştir. Böylece sözleşme serbestisine
sınırlanma getirilmiştir. Ancak bu durum uygulamada malik olmayan üçüncü
kişi tarafından kiraya veren sıfatı ile sözleşme imzalanması akabinde taşınmaz
maliki, kiracı ve kiraya veren üçüncü kişi arasında sıklıkla karşılaşılan yetkisiz
temsil, haksız işgal, ecrimisil vb. tazminat ve müdahalenin men’i gibi
davalarının önüne geçecektir. Bunların yanı sıra kefalet , özel bir yazılı şekil
şartına
tabi
olduğundan, kira sözleşmesinin E-Devlet üzerinden
gerçekleştirilmesi halinde yazılı şekil şartı sağlanmayacağından geçerli bir
kefaletin bulunmayacağı hususu da değerlendirilmektedir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki elbirliği ile mülkiyetin bulunduğu taşınmazlarda
tüm hissedarların; paylı mülkiyet durumunda ise hissedarların
çoğunluğunun onayının alınması zorunlu tutulmuştur.
➢ Henüz uygulamaya konulmayan ikinci aşamada ise emlak
danışmanlarının ve yetki verilen kişilerin sözleşme hazırlama ve
tarafların onayına sunma fonksiyonlarına dahil edilmesi planlanmıştır.
Bakanlık tarafından bu aşamanın yıl sonunda uygulama konması
İkinci aşamada belirlenen “sözleşme hazırlama” hakkının avukatlar
haricindeki kişilere de tanınacak olması hukuki açıdan tartışmaya sebebiyet
vermiş olup Türkiye Barolar Birliği (“TBB”) tarafından Hazine ve Maliye
Bakanlığı’na gönderilen 04.11.2024 tarihli “Kira Sözleşmelerinin E-Devlet
Üzerinden Yapılmasına Yönelik Çalışmalar Hakkında” başlıklı yazıda
“Planlanan uygulamanın ikinci aşaması için öngörülen sözleşme hazırlayıp taşınmaz
sahibi ve kiracının onayına sunma yetkisi, Avukatlık Kanunu hükümleri uyarınca
yalnızca avukatlara tanınmalıdır.” ifadelerine yer verilmiştir.
E-Devlet üzerinden yapılacak olan kira sözleşmesinin Kanun’un 299 vd.
maddelerinde yer alan kira sözleşmesi hükümlerinin bütün hukuki
sonuçlarını doğuracağı belirlenmiştir.
Sonuç
E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin düzenleme şeffaflık ve
pratiklik açıdan oldukça yenilikçi bir düzenleme olmasına karşın süreç tüm
hukuki boyutlarıyla değerlendirildiğinde yukarıda bahsettiğimiz üzere çeşitli
eksiklikleri bulunmaktadır. Düzenlemenin oldukça yeni olduğu göz önünde
bulundurulduğunda mevcut boşlukların zaman içinde doldurulacağı
beklenmektedir.