Maketten Satış/Ön Ödemeli Konut Satışı
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, 28.11.2013 tarihli ve 28835 sayılı
Resmî Gazete’de yayımlanan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
(“Kanun”) madde 40’ta düzenlenmiş ve uygulama usul ve esasları “Ön
Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik” (Resmi Gazete
27.11.2014/29188) (“Yönetmelik”) ile belirlenmiştir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir
taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının
da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı
tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Bu itibarla
tüketici, henüz yapım aşamasında olan konutun satış bedelini ödeme
borcu altına girmekte, satıcı ise konutu tüketiciye devir veya teslim etme
borcu altına girmektedir.
1. Sözleşmenin Şekil Şartı ve Tüketicinin Korunması
Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi
sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin
aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Kanun koyucu bu sayede tüketiciyi
korumayı amaçlamıştır.
2. Teminat
Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir
isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi
bir belge vermesini isteyemez. Kural olarak sözleşmenin resmi şekilde
düzenlenmesi gerekmesine karşın, resmi işlemlerin yüksek masraf
doğurabilmesi sebebiyle uygulamada ön ödemeli konut satışı
sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı da görülmektedir. Bu halde
kanun koyucu yine tüketiciyi korumuş ve şekle aykırılığı sadece
tüketicinin öne sürebileceğini düzenlemiştir.
Gümrük ve Ticaret Bakanlığınca projedeki konut adedi ya da projenin
toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki
projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce;
kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca
belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça
belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.
Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve
benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez,
haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
Yönetmelik’in 16. Maddesine göre tüketicinin, ön ödemeli konu satış
sözleşmesi akdederken bağlı kredi kullanması durumunda
kullanılan kredi tutarında teminat, kredi sağlayan kuruluş
tarafından sağlanmış sayılmaktadır. Ancak, satıcı kullanılan bağlı
kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak
zorundadır. Bağlı kredi kapsamında tüketici, Kanun’un m.30 vd.
hükümleri çerçevesinde konutun satıcı tarafından hiç veya gereği
gibi teslim edilmemesi durumunda Kanun’un 11. Maddesinde yer
alan seçimlik haklar bakımından bağlı kredi sağlayan finansman
kuruluşlarının
da
müteselsil
sorumluğu
bulunduğundan
düzenlenmiştir. Bu kapsamda konutun gereği gibi veya hiç teslim
edilmemesi durumlarında mevzuat kapsamındaki sınırlamalar
(kredi miktarı ile sınırlı sorumluluk, teslim tarihinden itibaren bir
yıllık süre sınırı) da gözetilerek finansman kuruluşlarından talepte
bulunmak da mümkündür.
3. Tüketicinin Sözleşmeden Cayma Hakkı
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve
cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma
hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu
süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı
konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
4. Konutun Teslimi
Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde
tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda
sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. (Kanun
Değişikliği ile 1.04.2022 yürürlüğe tarihi itibarıyla “otuz altı” aylık
zorunlu teslim süresi “kırk sekiz” ay olarak değiştirilmiştir.) Kat
irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte
zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır. Kat
mülkiyetine tabi taşınmaz açısından ise tüketici adına tescil işleminin
yapılmış olması yeterli kabul edilmiştir.
5. Sözleşmeden Dönme
Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört
aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden
sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış
vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal
yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren
ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için
yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila
yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın
ödenmesini isteyebilir.
Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse
tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Sözleşmeden
dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve
tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin
satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde
tüketiciye geri verilmelidir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a buradan , Ön Ödemeli
Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’e ise buradan ulaşabilirsiniz.